Autorizația de construire după noul Cod (Legea 169/2026): pașii, pe scurt

Pe scurt: după Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, în vigoare din 25 august 2026, autorizarea unei clădiri începe cu certificatul de urbanism (emis în cel mult 15 zile lucrătoare), continuă cu studiile, avizele și proiectul pentru autorizarea construirii, iar autorizația de construire se emite în cel mult 30 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete.

Informativ, nu consultanță juridică. Acest articol rezumă textul Codului publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10.08.2026, cu rectificarea din Monitorul Oficial nr. 862 din 14.10.2026. Pentru cazul dumneavoastră, verificați la primărie sau la consiliul județean și cu un specialist.

Ce s-a schimbat

• Legea 50/1991 a fost abrogată. De la 25 august 2026 se aplică Codul; tot atunci au fost abrogate Legea 350/2001 și cea mai mare parte din Legea 10/1995 (art. 576 alin. (3)). Codul a intrat în vigoare la 15 zile de la publicare (art. 575).
• Codul prevede explicit: procedura simplificată a notificării pentru anumite lucrări (art. 294–298), lucrări care se pot face fără nicio formalitate (art. 299), autorizația de regularizare pentru construcțiile făcute fără autorizație (art. 301), comisia de acord unic pentru avize (art. 269, 305) și aprobarea tacită a avizelor neemise la termen (art. 269 alin. (14)).
• Nu se mai emit autorizații provizorii (art. 246 alin. (6)).
• Construcția în regie proprie (fără antreprenor) este permisă numai pentru locuințe parter în mediul rural, garaje, terase și anexe gospodărești parter (art. 279 alin. (1)).
• Sursele secundare descriu Codul ca reorganizând integral fostele Legi 50/1991 și 350/2001 și introducând autorizația de regularizare (Forbes.ro, 17.09.2026).

Cereri depuse înainte de 25 august 2026. Certificatele de urbanism emise anterior își păstrează valabilitatea (art. 582 alin. (4)). Potrivit unei surse secundare (Actual de Cluj, 14.08.2026, citându-l pe arhitectul-șef al Cluj-Napoca), cererile depuse înainte de 25 august se soluționează după legislația de la data depunerii, iar autorizațiile deja emise rămân valabile.

Pașii, în ordinea din lege

Codul enumeră etapele procesului de autorizare (art. 249):

1. Certificatul de urbanism pentru construire. Procesul începe cu cererea de certificat de urbanism (art. 249 alin. (1)). Certificatul arată reglementările aplicabile terenului și lista completă a studiilor, avizelor și acordurilor necesare (art. 257 alin. (12)–(13)). Nu dă dreptul de a construi (art. 253 alin. (2)).
2. Studiile de specialitate, după caz (art. 249 alin. (5) lit. a)), de exemplu studiu geotehnic, studiu topografic, Raport NZEB (art. 265).
3. Proiectul pentru autorizarea construirii (art. 249 alin. (5) lit. b)), elaborat de colective tehnice de specialitate (art. 264). Participarea arhitectului cu drept de semnătură este obligatorie (art. 264 alin. (8)); proiectul trebuie verificat de verificatori de proiecte atestați (art. 259 alin. (5)).
4. Procedura de mediu, dacă este cazul (art. 249 alin. (5) lit. c)). Pentru locuințe unifamiliale nu este necesar actul autorității de mediu, dacă nu se află în arii naturale protejate sau rezervații (art. 268 alin. (2) lit. a)).
5. Avizele și acordurile cerute prin certificat (art. 249 alin. (5) lit. d); art. 266), obținute prin comisia de acord unic, sub forma unui acord unic, sau direct de la emitenți (art. 269). Pentru locuințe unifamiliale noi nu este necesar avizul privind protecția sănătății populației, cu excepțiile din lege (art. 267 alin. (2)).
6. Proiectul urbanistic de detaliu (PUD), dacă certificatul îl cere (art. 249 alin. (5) lit. e)). Dacă proiectul nu se încadrează în reglementările urbanistice, poate fi necesar un PUZ, iar procesul se suspendă până la aprobarea lui (art. 249 alin. (2); art. 260).
7. Depunerea cererii și a documentației la primărie sau, după operaționalizare, la Ghișeul unic național (art. 249 alin. (5) lit. f); art. 270). Documentația cuprinde cel puțin elementele din art. 262 alin. (1), printre care extrasul de carte funciară și extrasul de plan cadastral nu mai vechi de 30 de zile, proiectul, avizele, devizul general și referatele de verificare.
8. Emiterea autorizației de construire (art. 249 alin. (5) lit. g); art. 273).

După autorizație, înainte de șantier: lucrările încep numai pe baza proiectului tehnic de execuție, verificat potrivit legii (art. 264 alin. (5)–(6); art. 277; art. 278 alin. (1)). Titularul anunță data începerii lucrărilor la emitentul autorizației și la I.S.C. (art. 278 alin. (3)) și afișează panoul de identificare cel târziu la începerea lucrărilor (art. 278 alin. (6)).

La final: recepția la terminarea lucrărilor este obligatorie și se face cu participarea reprezentantului emitentului autorizației (art. 280 alin. (2)–(3)). Construcțiile fără autorizație sau care nu o respectă nu pot fi recepționate (art. 280 alin. (8)).

Termenele autorităților, prevăzute în lege

Valabilitate. Certificatul de urbanism pentru construire: între 12 și 36 de luni, stabilit de emitent; prelungire o dată, cu cel mult 24 de luni, la cererea făcută cu 15 zile lucrătoare înainte de expirare (art. 257 alin. (15)–(17)). Autorizația de construire: 3 ani de la emitere; termenul se extinde pe durata de execuție din autorizație, de la data începerii lucrărilor anunțată emitentului (art. 309 alin. (1)–(2)). Durata de execuție se poate prelungi o singură dată, cu cel mult 12 luni, cu o taxă de 30% din taxa inițială (art. 310 alin. (5)).

Lucrări cu notificare sau fără nicio formalitate

Procedura simplificată a notificării (art. 294–298) se aplică, printre altele, pentru:

• o singură locuință unifamilială parter (sau demisol și parter), fără subsol, de cel mult 150 mp desfășurați, numai în intravilanul din mediul rural și în condițiile din lege (art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (ii));
• înlocuirea acoperișului în aceeași formă sau cu înălțare de cel mult 0,50 m, amenajarea mansardei în podul existent al unei locuințe unifamiliale fără consolidări, reabilitarea energetică a unei locuințe individuale de cel mult 3 niveluri și compartimentări nestructurale (art. 294 alin. (2) lit. b)).

Notificarea se aprobă tacit după 15 zile lucrătoare, dacă primăria nu cere clarificări, autorizație sau nu o respinge (art. 296 alin. (1)). Lucrările pot începe la 15 zile calendaristice după acest termen (art. 296 alin. (6)). Taxa este jumătate din taxa de autorizare (art. 313 alin. (4)).

Fără nicio formalitate (art. 299), în afara zonelor protejate, de exemplu: reparații și înlocuiri de finisaje interioare și pardoseli, înlocuirea tâmplăriei exterioare cu păstrarea formei și dimensiunilor golurilor, reparații la instalațiile interioare, montarea aparatelor individuale de climatizare, montarea sistemelor fotovoltaice cu înștiințarea prealabilă a primăriei. Și aici respectarea regulilor de urbanism și de calitate este obligatorie (art. 299 alin. (3)).

Construcția fără autorizație și regularizarea

• Cine a construit fără autorizație sau fără să o respecte trebuie să ceară o autorizație de regularizare (art. 301 alin. (1)).
• În regim permanent, aceasta se poate emite pentru locuințe unifamiliale parter sau parter și etaj de cel mult 150 mp desfășurați, în afara zonelor protejate, pentru anexe de cel mult 150 mp și pentru închideri de balcoane (art. 301 alin. (2)), dacă lucrările respectă reglementările urbanistice și cerințele de calitate și de mediu (art. 301 alin. (3)–(4)).
• Timp de cel mult 1 an de la intrarea în vigoare a Codului, regularizarea se poate cere și pentru alte categorii de construcții, cu cote de control și taxe de certificat și autorizare de zece ori mai mari (art. 301 alin. (7)–(8)). După acest termen, autoritățile pot trece la desființarea lucrărilor neautorizate (art. 301 alin. (12)).
• Pentru clădirile neautorizate și neregularizate, impozitul pe clădire se majorează cu 100% de la constatare până la regularizare sau desființare (art. 301 alin. (11)).
• Amenzi: executarea fără autorizație sau cu nerespectarea ei se amendează cu 50.000–1.000.000 lei, în raport cu gravitatea faptei (art. 357 alin. (1) lit. b) și alin. (4) lit. b)), plus 50.000–500.000 lei pentru fiecare nivel neautorizat (art. 357 alin. (5)). La monumente istorice și în zone protejate fapta este infracțiune (art. 356).

Cine face ce

• Beneficiarul (proprietarul) angajează proiectanții, face demersurile pentru autorizație sau notificare, construiește numai conform autorizației și păstrează cartea tehnică a construcției (art. 420 alin. (8)). Asigurarea lui de răspundere civilă nu este obligatorie dacă el este și utilizatorul unei singure locuințe unifamiliale (art. 279 alin. (3)–(4); art. 420 alin. (10)–(11)).
• Dirigintele de șantier este angajat sau contractat de beneficiar ori de dezvoltator, verifică execuția pe tot parcursul lucrărilor, este independent față de ceilalți participanți și nu poate proiecta, executa sau verifica aceeași lucrare (art. 454 alin. (2)–(3)). Poate opri lucrările și anunță I.S.C. în 24 de ore la abateri (art. 456 alin. (1) lit. d)); întocmește documentele de recepție și cartea tehnică (art. 456 alin. (1) lit. j)).
• Responsabilul tehnic cu execuția (RTE) este angajat sau contractat de antreprenor și asigură calitatea execuției (art. 457 alin. (1)–(2)).
• Dirigintele și RTE sunt autorizați de I.S.C. și au obligația unei asigurări de răspundere civilă profesională (art. 454 alin. (4), 456 alin. (1) lit. h), 457 alin. (3), 459 alin. (1) lit. l)).
• Antreprenorul general răspunde față de beneficiar pentru întreaga lucrare contractată și începe lucrările numai la construcții autorizate, pe proiecte tehnice verificate (art. 452).

Cine emite autorizația în București și Ilfov

• În Ilfov: primarul comunei, orașului sau municipiului pe teritoriul căruia se execută lucrarea (art. 304 alin. (1)–(2)). Președintele consiliului județean emite, cu avizul primarului, când lucrarea depășește limita unei localități sau când primăria nu are structură de urbanism (art. 304 alin. (3)).
• În București: primarul de sector emite certificatele de urbanism și autorizațiile pentru lucrările din sector, cu excepția celor din competența primarului general (art. 131 lit. h); art. 130 lit. k)). Din 1 noiembrie 2028, aceste competențe se transferă primarului general (art. 584).

Verificați la primăria sau la consiliul județean competent formularele, taxele locale, lista avizelor pentru terenul dumneavoastră și dacă lucrarea intră la notificare. Lista avizelor și formatul cererii se stabilesc prin ordin de ministru (art. 257 alin. (5); art. 262 alin. (1) lit. a)).

Informativ, nu consultanță juridică.